Defectos de construcción: responsabilidad LOE, peritaje y cómo documentar

Un defecto de construcción se analiza en tres planos: qué elemento está afectado (estructura, habitabilidad o acabado), a qué agente se atribuye (proyectista, constructor, director de obra o promotor) y si el daño aparece dentro del plazo de garantía del artículo 17 de la LOE y la acción se ejerce antes de que prescriba conforme al artículo 18. El peritaje técnico es la prueba que une los tres. Esta página no recomienda despachos ni sustituye el asesoramiento jurídico: describe el marco para que el técnico llegue preparado a esa conversación.

Plazos de la LOE

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación distingue el plazo de garantía, durante el que debe aparecer el daño, del plazo de prescripción de la acción.

Los plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de estas. La acción para exigir responsabilidad prescribe a los 2 años desde que se producen los daños (art. 18.1); la acción de repetición entre agentes prescribe también a los 2 años, desde la firmeza de la sentencia o desde el pago extrajudicial (art. 18).

Otras reglas del artículo 17 que condicionan la estrategia:

• La responsabilidad se exige de forma personal e individualizada; es solidaria cuando no puede individualizarse la causa del daño o hay concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada agente (art. 17.3).
• El promotor responde solidariamente con los demás agentes frente a los adquirentes por vicios de construcción (art. 17.3), y el concepto de promotor alcanza a gestores de cooperativas o comunidades de propietarios y figuras análogas (art. 17.4).
• Se excluye la responsabilidad si se prueba caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o del propio perjudicado (art. 17.8).
• El artículo 17.9 deja a salvo la responsabilidad del vendedor frente al comprador conforme a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil.

Ámbito temporal

La LOE se aplica a obras cuyo proyecto solicita licencia de edificación a partir de su entrada en vigor, que según su disposición final fue el 6 de mayo de 2000. Para obras anteriores rige el régimen previo, en el que el artículo 1591 del Código Civil era la referencia.

Defecto de proyecto o de ejecución

Es la distinción que más pesa en el informe pericial, porque cambia al responsable:

En el informe, lo útil es poder demostrar la causa técnica (qué documento del proyecto prescribe la solución, qué se ejecutó y qué norma o especificación incumple), no solo describir la patología. Si el origen es mixto, la concurrencia de causas empuja hacia la solidaridad del artículo 17.3.

El artículo 1591 del Código Civil

El artículo 1591 sigue figurando como vigente en el Código Civil: hace responsable al contratista, y al arquitecto director cuando la causa es el terreno o la dirección, si la ruina se produce “dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción”, y fija una acción de indemnización de quince años cuando la ruina se debe al incumplimiento de las condiciones del contrato. La LOE no modifica el Código Civil en ninguna de sus disposiciones.

Según el análisis de la Revista CEFLegal, la doctrina discute si la LOE complementa o sustituye al artículo 1591; el autor cita, además, jurisprudencia del Tribunal Supremo que distingue el daño o vicio constructivo del incumplimiento de las condiciones del contrato, sujeto este último a los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y no al 1591. La propia LOE habla de “responsabilidades contractuales” en el artículo 17. Conclusión práctica: la vía contractual puede coexistir con la LOE, pero su régimen de plazos y requisitos es distinto y debe valorarlo el abogado según el caso.

Recepción con reservas

La recepción (art. 6 LOE) es el acto en que el constructor entrega la obra terminada y el promotor la acepta, con o sin reservas. Lo que el técnico debe cuidar:

1. Acta firmada, como mínimo, por promotor y constructor, con las partes, la fecha del certificado final, el coste final de ejecución material, la declaración de recepción con o sin reservas, el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados y las garantías del constructor (art. 6.2). Se adjunta el certificado final de obra.
2. Reservas concretas. Cada defecto observado debe describirse con su ubicación y causa aparente; una reserva genérica es difícil de utilizar después.
3. Rechazo motivado. El promotor puede rechazar la recepción si la obra no está terminada o no se ajusta al contrato, por escrito y motivadamente (art. 6.3).
4. Recepción tácita. Salvo pacto en contrario, la recepción debe producirse en el plazo de 30 días desde la terminación; si transcurre ese plazo sin reservas ni rechazo motivado por escrito, se entiende tácita (art. 6.4).
5. Inicio de los plazos. Los plazos de responsabilidad y garantía empiezan con la firma del acta o con la recepción tácita (art. 6.5).

Peritaje en la Ley de Enjuiciamiento Civil

Los artículos 335 y siguientes de la LEC regulan el dictamen de peritos. Lo esencial para el técnico, tal como lo recogen las reproducciones y estudios consultados:

• Cuándo procede. Cuando se necesitan conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos (art. 335). El perito manifiesta bajo juramento o promesa que actuará con la mayor objetividad posible, considerando también lo que pueda perjudicar a quien lo encargó.
• Dictamen de parte. Los dictámenes elaborados por peritos designados por los litigantes se aportan con la demanda o con la contestación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 337 (art. 336). El demandado que no pueda aportarlos debe justificar la imposibilidad de pedirlos y obtenerlos dentro del plazo para contestar. Los plazos para anunciar o aportar dictámenes posteriores (arts. 337 y 338) son estrictos y han de comprobarse en el texto vigente.
• Titulación. Los peritos deben poseer el título oficial que corresponda a la materia del dictamen; si no existe título oficial, serán personas entendidas en ella (art. 340). En defectos de edificación, ello orienta hacia arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros según el elemento.
• Intervención en juicio o vista. El perito puede exponer su dictamen, aclarar puntos, responder preguntas y objeciones y criticar el dictamen de la parte contraria, en la medida en que el tribunal lo admita (art. 347).

En la práctica, el dictamen no debe esperar a que se presente la demanda: el artículo 336 lo vincula a la presentación de los escritos iniciales.

Cómo documentar un defecto

Estas son recomendaciones de buena práctica técnica, no requisitos legales:

1. Fechar y localizar. Fotografías con fecha y plano de situación, indicando elemento, planta y dimensiones de la lesión.
2. Conservar la documentación de obra: proyecto y modificados, libro de órdenes, certificaciones, actas y el certificado final. La documentación de la obra ejecutada constituye el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios finales e incluye el acta de recepción y las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7 LOE).
3. Evolución. Repetir mediciones y fotografías con intervalos definidos para demostrar si el daño progresa.
4. No alterar la prueba. Antes de reparar una lesión relevante, que la vea el perito o, al menos, que quede documentada con la mayor precisión posible.
5. Comunicación por escrito. Notificar el defecto a promotor, constructor y técnicos por un medio que deje constancia de fecha y contenido.
6. Control de plazos. Anotar fecha de recepción, fecha de subsanación de reservas y fecha en que aparece cada daño: de ellas dependen los plazos de los artículos 17 y 18.

Para la cobertura económica de los daños estructurales y de habitabilidad, revise los seguros de construcción. Si el defecto afecta a un detalle concreto, la ficha de detalles constructivos correspondiente ayuda a contrastar la solución ejecutada con la de referencia, y si la intervención es una reforma, conviene delimitar qué parte del edificio se tocó y quién respondía de ella.