Seguros en construcción: decenal, trienal, RC profesional, todo riesgo y OCT

Una obra de edificación puede necesitar tres tipos de seguro distintos: las garantías de daños del artículo 19 de la LOE (el decenal es el único exigible por ley en vivienda), la responsabilidad civil de cada agente (que la LOE no impone como póliza) y el todo riesgo construcción, que cubre la obra durante la ejecución. Confundirlos es el error habitual: responden a riesgos, momentos y tomadores diferentes.

Garantías del artículo 19 de la LOE

El artículo 19 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación establece tres garantías de daños materiales que se pueden cubrir con seguro de daños, seguro de caución o garantía financiera. Cada una acompaña a un plazo de responsabilidad del artículo 17.

Los plazos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas (art. 17.1). La prima debe abonarse en la recepción, aunque puede fraccionarse. Son asegurados el promotor y los sucesivos adquirentes.

Condiciones que conviene revisar en la póliza

• Franquicia. En la garantía de un año no se admiten franquicias; en las de tres y diez años no puede exceder del 1 % del capital asegurado de cada unidad registral (art. 19.8).
• Exclusiones. Salvo pacto en contrario, no se cubren los daños por mal uso o falta de mantenimiento, los daños a bienes muebles ni a inmuebles contiguos, ni los de incendio o explosión, salvo los derivados de vicios de las instalaciones propias (art. 19.9).
• Cantidades entregadas a cuenta. La disposición adicional primera exige al promotor de viviendas garantizar la devolución de lo anticipado por los compradores mediante seguro de caución o aval, desde la licencia de edificación. Es una garantía distinta de las anteriores.

Qué es obligatorio hoy

Decenal en vivienda

La disposición adicional segunda de la LOE hace exigible la garantía decenal para edificios de uso principal residencial. Hay dos excepciones: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (si la transmite dentro de los diez años, debe contratar el seguro por el tiempo restante, salvo exoneración del adquirente) y la rehabilitación de viviendas con licencia solicitada antes de la entrada en vigor de la ley.

En la práctica, la acreditación del decenal condiciona la declaración de obra nueva terminada: la Resolución de 29 de mayo de 2018 de la DGRN recoge la calificación que exige acreditar el seguro decenal y admite la excepción de autopromoción por su carácter temporal.

Trienal y anual

La disposición adicional segunda prevé que un real decreto pueda hacer obligatorios los seguros de uno y tres años en vivienda, y cualquier garantía en edificios de otros usos. Con el texto consolidado de la LOE a la vista, la obligación se limita al decenal en uso residencial, y no hemos localizado un real decreto que la amplíe. Por tanto, trienal y anual son hoy voluntarios, salvo que el contrato, el promotor o el financiador los impongan. Antes de afirmarlo en un proyecto concreto, consulte la versión vigente en el BOE.

Responsabilidad civil de técnicos y constructoras

La responsabilidad civil de los agentes (artículo 17 LOE) y el seguro que la cubre son cosas distintas. El artículo 17 determina quién responde y durante cuánto tiempo; el seguro de RC es el contrato por el que el asegurador cubre “el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero” (art. 73 de la Ley de Contrato de Seguro). El perjudicado tiene acción directa contra el asegurador (art. 76).

¿Qué norma la exige? Lo que hemos podido comprobar:

1. LOE. No impone una póliza de RC al proyectista, al director de obra ni al constructor. Obliga al constructor a suscribir las garantías del artículo 19 (art. 11.2.h) y al promotor a suscribir los seguros previstos en él (art. 9.2.d).
2. Ley 2/1974 de Colegios Profesionales. Su texto consolidado no contiene una obligación de seguro de RC para los colegiados, ni tampoco la introdujo la modificación operada por la Ley 25/2009 en el artículo 5 de esa ley. Lo que sí prevé es que el colegio responda subsidiariamente de determinados daños derivados de trabajos que visó (art. 13). Por tanto, no afirmamos que la colegiación suponga por sí una obligación legal de asegurarse.
3. Sociedades profesionales. El artículo 11.3 de la Ley 2/2007 dice que deberán estipular un seguro que cubra la responsabilidad en la que puedan incurrir en el ejercicio de su objeto social. No fija cuantías.
4. Ley 17/2009 (servicios). Su artículo 21 permite exigir por ley un seguro de RC profesional cuando el servicio suponga un riesgo directo y concreto para la salud o la seguridad, o para la seguridad financiera del destinatario, y siempre proporcionado al riesgo. Es una habilitación, no una obligación por sí misma.
5. Regímenes colegiales y contractuales. Muchos colegios ofrecen pólizas colectivas; el COAM, por ejemplo, describe una póliza básica y una ampliación voluntaria, y indica que la actividad de construcción requiere ampliación. Es un ejemplo, no una regla general: cada colegio y cada contrato fijan sus propios requisitos.

En la práctica, un promotor o un contrato de obra pueden exigir una póliza de RC con capital determinado. Esa exigencia nace del contrato, no de la LOE; léala antes de firmar.

Todo riesgo construcción (TRC)

El TRC es un seguro de la fase de obra: protege la ejecución frente a daños súbitos e imprevistos. No figura entre las garantías del artículo 19, no sustituye al decenal y termina con la obra. A título de ejemplo, el documento de información de un producto TRC de Generali indica como garantía base la obra civil e instalaciones, con otras garantías opcionales (equipos de construcción, responsabilidad civil, pérdida de beneficios anticipada), y excluye pérdidas indirectas, daños intencionados, desgaste y corrosión. Cada póliza es distinta: lo relevante es comprobar quién es el tomador, el valor asegurado, la duración de obra cubierta y las exclusiones.

OCT: organismo de control técnico

La LOE no menciona la figura del OCT: habla de “entidades de control de calidad de la edificación” (art. 14). El OCT es un agente del mercado asegurador. Según un estudio de la Fundación MAPFRE, es una exigencia de las aseguradoras y no de la LOE: una entidad independiente que revisa el proyecto, supervisa la ejecución con visitas e informes y emite un informe final antes de la recepción. Un OCT, en su web, describe el servicio como la evaluación de los riesgos derivados de la construcción desde el diseño, los materiales y la ejecución, con informe a la aseguradora, y asocia la garantía trienal a un seguimiento desde el inicio de la obra.

Para el profesional, la consecuencia práctica es de calendario: si la aseguradora elegida por el promotor exige OCT, este revisa el proyecto y hace seguimiento de la ejecución, de modo que conviene conocer esa exigencia antes de iniciar la obra y no en la recepción.

Checklist antes de la recepción

1. Confirmar si el edificio es de uso residencial y si aplica alguna excepción de la disposición adicional segunda.
2. Identificar tomador, asegurados, capital y franquicia de cada póliza y comprobar que el capital decenal toma como base el coste final de ejecución material, honorarios incluidos.
3. Pedir el informe final del OCT, si lo hay, y las condiciones particulares del decenal.
4. Archivar pólizas y acta de recepción junto con la documentación de obra (artículo 7 de la LOE, Libro del Edificio).
5. Revisar con el abogado o perito los plazos de responsabilidad cuando aparezcan defectos.

Si trabaja en reformas, compruebe además si la intervención está dentro del ámbito de la LOE y qué documentación pide el notario; si lleva el control de obra con software de gestión de obras, registre allí la vigencia de cada póliza y los plazos de garantía.