Construcción de hoteles: fases, clasificación turística autonómica, CTE, legionela y plazos

Un hotel de nueva planta es una edificación de uso Residencial Público sujeta al CTE y a la normativa turística autonómica, que fija la categoría y los mínimos constructivos de las habitaciones (superficies, alturas, baños, ascensores). Esos mínimos varían de una comunidad a otra, por lo que la superficie de una habitación doble de cuatro estrellas no es un dato nacional. A ello se añade el control sanitario de las instalaciones de agua (RD 487/2022) y los plazos de responsabilidad de la LOE.

Fases de un proyecto hotelero

1. Viabilidad y solar. Compruebe que el planeamiento permite el uso hotelero y cuál es la normativa turística de la comunidad: la categoría objetivo condiciona superficies y alturas desde el anteproyecto.
2. Proyecto. La LOE incluye el uso residencial en todas sus formas en el grupo a del art. 2.1 y exige para ese grupo titulación de arquitecto en el proyecto (art. 10.2.a); las instalaciones y la estructura se coordinan con ingenierías. Un software BIM facilita coordinar habitaciones repetitivas, instalaciones y sectorización.
3. Licencias y trámite turístico. Licencia de obras municipal y, en paralelo, el procedimiento de clasificación ante la administración turística (véase más abajo).
4. Ejecución. Cimentación, estructura, fachada, compartimentación de habitaciones, instalaciones y acabados, con control de la dirección facultativa; un software de gestión de obras ayuda a seguir las repeticiones por planta.
5. Instalaciones y pruebas: protección contra incendios, instalaciones de agua con su declaración responsable de cumplimiento frente a la legionela y, cuando proceda, informes acústicos.
6. Recepción de la obra y presentación de la declaración responsable de clasificación.

Clasificación turística autonómica

La competencia en ordenación de establecimientos hoteleros es autonómica. Dos ejemplos con fuente oficial:

Comunidad de Madrid, Decreto 19/2023, de 15 de marzo (derogó el Decreto 159/2003). Clasifica en hoteles de 5 a 1 estrellas, hoteles-apartamentos, pensiones y hostales y casas de huéspedes. La clasificación se hace por declaración responsable ante la dirección general de turismo (art. 10): su presentación permite iniciar la actividad, sin perjuicio de inspección posterior (art. 11.1). Antes puede solicitarse un informe previo, opcional y no vinculante, que se emite en un plazo máximo de tres meses (art. 9). Los establecimientos existentes disponen de tres años para adaptarse (disposición transitoria única).

Andalucía, Decreto-ley 13/2020, de 18 de mayo (derogó el Decreto 47/2004). Distingue hoteles, hoteles-apartamentos, hostales, pensiones y albergues; los hoteles se clasifican con un sistema de puntos sobre requisitos obligatorios y optativos (art. 12) y los de cinco estrellas pueden ser “Gran Lujo”. Si no hace falta licencia de obras, la declaración responsable turística se presenta ante la Consejería, que dispone de un mes para revisarla; el silencio equivale a conformidad. El Decreto-ley 7/2024 modificó el régimen de puntos (añadió el art. 12 bis, con un máximo de 20 puntos por medidas de ahorro de agua, eficiencia energética y adaptación climática) y requisitos de los baños.

La diferencia entre territorios se aprecia en las superficies mínimas de la habitación doble:

Madrid exige además alturas libres de 2,70 m (5 estrellas) a 2,50 m (1 y 2 estrellas), ascensor en hoteles de 3 o más estrellas y, en los de 1 y 2, cuando tengan 3 o más plantas, e insonorización en 5 y 4 estrellas. Esas cifras son de Madrid y no deben extrapolarse. Antes de proyectar, consulte la norma de su comunidad y compruebe su vigencia: cada una de estas dos sustituyó a un decreto anterior (159/2003 y 47/2004) y la andaluza ya ha sido modificada.

Habitaciones: ventilación y dotación mínima en Madrid

Como ejemplo de detalle de proyecto, el art. 35 del Decreto 19/2023 exige que la superficie practicable de los huecos del dormitorio no sea inferior al 8 % de su superficie útil y que puedan oscurecerse totalmente, y fija una dotación mínima: cama doble de 1,35 × 1,9 m o dos individuales de 0,9 × 1,9 m en habitaciones dobles, cama de 0,9 m en individuales, mesillas, sillón o silla, mesa o escritorio, armario y lámparas de cabecera. El art. 34 reproduce la escala de habitaciones accesibles del SUA 9 (véase abajo).

CTE aplicable a un hotel

DB-SI: seguridad en caso de incendio

Para uso Residencial Público, el texto consolidado de marzo de 2025 establece:

DB-SUA 9: alojamientos accesibles

El apartado 1.2.2 (Tabla 1.1) del SUA 9 fija el número de alojamientos accesibles en uso Residencial Público:

Cada alojamiento accesible debe cumplir las características de las viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas y disponer de alarma con señales visuales. En edificios con aparcamiento propio de más de 100 m² construidos se requiere una plaza accesible por alojamiento accesible (apartado 1.2.3).

DB-HR: protección frente al ruido

El apartado 2.1.1 del DB-HR exige un aislamiento a ruido aéreo (DnT,A) de al menos 50 dBA entre un recinto protegido y otros recintos de distinta unidad de uso (si no comparten puertas o ventanas), y de al menos 55 dBA frente a recintos de instalaciones o de actividad. Para ruido de impactos, el nivel L’nT,w no debe superar 65 dB frente a recintos de distinta unidad de uso y 60 dB frente a recintos de actividad o instalaciones. Qué estancias son recinto protegido y qué es una unidad de uso se define en el Anejo A del documento, que debe consultarse para cada tipología de hotel.

DB-HE: ahorro de energía

Entre otras exigencias, HE 4 se aplica a edificios de nueva construcción con una demanda de ACS superior a 100 l/d (contribución renovable) y HE 5 a edificios de nueva construcción que superen los 1.000 m² construidos (generación eléctrica renovable). Ambas alcanzan a la mayoría de hoteles de nueva planta.

Legionela: RD 487/2022

El Real Decreto 487/2022 aplica a instalaciones que puedan convertirse en focos de exposición, con una lista no exhaustiva en su anexo I que incluye los sistemas de agua sanitaria y las torres de refrigeración y condensadores evaporativos. Para un hotel, supone:

• Nuevas instalaciones: declaración responsable de cumplimiento, emitida por persona habilitada, de los requisitos de diseño del anexo III (art. 6.1).
• Plan de control: el titular opta entre un programa de prevención y control (PPCL) o un plan sanitario frente a la legionela (PSL) basado en la evaluación del riesgo (arts. 7 a 9). Los registros se conservan al menos cinco años (art. 8.5).
• Torres de refrigeración: notificación a la autoridad sanitaria en el plazo máximo de un mes desde su puesta en funcionamiento (art. 5.3).

El Real Decreto 614/2024 modificó el RD 487/2022: exige que el muestreo por cultivo se haga en entidades acreditadas según la UNE-EN ISO/IEC 17025:2017, con un periodo transitorio hasta el 1 de enero de 2030, y retocó los anexos técnicos, incluidos requisitos de depósitos y temperaturas. Consulte el texto consolidado antes de fijar parámetros de diseño.

Plazos

• Responsabilidad (LOE, art. 17.1), desde la recepción sin reservas o desde la subsanación: diez años para daños en cimentación y estructura, tres para elementos constructivos que incumplan los requisitos de habitabilidad y uno para defectos de acabado, este último solo del constructor.
• Trámite turístico: en Madrid, informe previo de hasta tres meses (opcional) y clasificación al presentar la declaración responsable; en Andalucía, un mes para que la Consejería revise la declaración.
• Legionela: actualización de planes de control antes del 1 de julio de 2025 según el RD 614/2024, y muestreo acreditado hasta el 1 de enero de 2030.

Si se detectan defectos tras la recepción, véanse los abogados de defectos de construcción y el seguro de responsabilidad civil. Para el control económico de capítulos repetitivos (habitaciones, baños, instalaciones), un software de presupuestos de obra permite medir por planta.