Reformas de construcción: reforma, rehabilitación y obra nueva según la LOE y el CTE

En una intervención sobre un edificio existente, la clave no es la etiqueta (“reforma” o “rehabilitación”) sino qué altera la obra. La LOE incluye en la edificación las intervenciones que alteren la configuración arquitectónica (art. 2.2.b), lo que implica proyecto y agentes de la edificación; el CTE se aplica a las intervenciones en edificios existentes y prohíbe reducir las condiciones preexistentes (Parte I, art. 2.3). Sobre esa base se resuelven la rehabilitación energética (DB-HE), la sustitución de climatización (RITE) y los residuos de obra.

Reforma, rehabilitación y obra nueva

Cada texto normativo usa su propia terminología. Lo que se puede afirmar con las fuentes es lo siguiente:

Para saber qué documentos básicos y qué trámites aplican, lo decisivo es lo que la obra altera: superficie o volumen (ampliación), uso (cambio de uso) o configuración arquitectónica (LOE, art. 2.2.b). El DB-HR utiliza además la expresión “rehabilitación integral” para delimitar su ámbito: excluye ampliaciones, modificaciones, reformas o rehabilitaciones, salvo la rehabilitación integral.

El CTE en edificios existentes

El art. 2.3 de la Parte I del CTE establece tres reglas para las intervenciones en edificios existentes:

1. Se aplica a esas intervenciones, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente.
2. No se pueden reducir las condiciones preexistentes; las que sean más exigentes que los documentos básicos solo pueden reducirse hasta los niveles de exigencia de estos, salvo que un DB fije un criterio distinto.
3. Si aplicar el CTE es inviable, se pueden aplicar soluciones de mayor adecuación bajo criterio y responsabilidad del proyectista, justificando esa inviabilidad.

El CTE no usa la expresión “no empeoramiento”; lo que existe es esa prohibición de reducir condiciones. Además, el art. 2.4 obliga a indicar si la intervención incluye actuaciones en la estructura preexistente.

El DB-SI desarrolla el criterio en su Introducción, apartado III:

Rehabilitación energética: DB-HE en edificios existentes

El ámbito del DB-HE cambia según el documento. Con los textos consolidados de junio de 2022:

• HE 0: reformas en las que se renueve más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio, junto con la renovación conjunta de las instalaciones de generación térmica; en ese caso, se aplica al conjunto del edificio. Ampliaciones cuando la superficie útil ampliada supere los 50 m², y cambios de uso cuando la superficie útil total supere los 50 m².
• HE 1: se aplica a ampliaciones, cambios de uso y reformas, y, en reformas, solo a los elementos de la envolvente térmica que se renuevan (apartado 3.1.1).
• HE 3 (iluminación): si la superficie útil total final supera los 1.000 m² y se renueva más del 25 % de la superficie iluminada, se aplica a toda la instalación; si no, se adecúa la parte renovada o ampliada.
• HE 4 (ACS renovable): en edificios con demanda de ACS superior a 100 l/d que se reformen íntegramente, bien el edificio, bien la instalación de generación térmica.
• HE 5 (generación eléctrica renovable): reformas íntegras o cambios de uso característico de edificios existentes cuando se superen los 1.000 m² construidos, y ampliaciones que aumenten la superficie construida en más de 1.000 m².

Para las soluciones constructivas de la envolvente, véanse el SATE, la fachada ventilada, la cubierta inclinada de teja y la carpintería y puente térmico.

Sustituir la climatización por aerotermia

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE, RD 1027/2007) se aplica en edificios existentes a las reformas, solo en la parte reformada (art. 2.2). Su art. 2.3 considera reforma, entre otros casos, sustituir un generador por otro de características distintas, aumentar el número de generadores y cambiar el tipo de energía o incorporar energías renovables; el art. 2.4 añade que la sustitución por otro generador de similares características también es reforma.

Por tanto, pasar de una caldera a una bomba de calor es una reforma de instalación térmica y:

• Exige proyecto o memoria técnica antes de ejecutarla, que justifique el cumplimiento del RITE en la parte reformada (art. 15.4).
• Con potencia térmica nominal a instalar mayor de 70 kW se requiere proyecto; entre 5 kW y 70 kW, ambos incluidos, el proyecto puede sustituirse por una memoria técnica; por debajo de 5 kW no es necesaria esa documentación para acreditar el cumplimiento (art. 15.1). Si hay varios generadores, se suman los necesarios para el servicio (art. 15.2).
• Puede arrastrar el DB-HE: HE 0 considera la renovación conjunta de la generación térmica con más del 25 % de la envolvente, y HE 4 la reforma íntegra de la instalación de generación en edificios con ACS superior a 100 l/d.

El diseño de la potencia a instalar debe partir de la demanda del edificio; si necesita una referencia práctica de cómo dimensionar una bomba de calor, úsela como contraste del cálculo del proyectista, no como sustituto de la memoria técnica.

Residuos de obra

Norma vigente. No se ha localizado una norma que sustituya al Real Decreto 105/2008: el texto consolidado del BOE sigue publicado y la Comunidad de Madrid lo cita, junto con la Ley 7/2022, como normativa estatal de residuos de construcción y demolición. La Ley 7/2022 define estos residuos como los generados por las actividades de construcción y demolición (art. 2.as).

Obligaciones del RD 105/2008:

• Productor (titular de la licencia urbanística o, sin licencia, del inmueble): incluir en el proyecto un estudio de gestión de residuos (art. 4.1.a); en obras de demolición, rehabilitación, reparación o reforma, inventariar los residuos peligrosos (art. 4.1.b); conservar la documentación cinco años (art. 4.1.c) y constituir fianza o garantía cuando proceda en obras con licencia (art. 4.1.d).
• Poseedor (quien ejecuta la obra): presentar a la propiedad un plan de gestión que, una vez aprobado, forma parte de los documentos contractuales (art. 5.1); entregar los residuos a un gestor, con documento fehaciente (art. 5.3).

Qué añade la Ley 7/2022. Según la Comunidad de Madrid y el COAM, exige separar como mínimo madera, fracciones minerales, metales, vidrio, plástico y yeso, sin distinguir por tamaño de obra; el COAM indica que la clasificación general rige desde el 1 de julio de 2022 y la demolición selectiva desde el 1 de enero de 2024. El art. 5.5 del RD 105/2008 fija umbrales por fracción; compruebe en el texto consolidado y en la normativa autonómica cuáles siguen siendo aplicables. Para obras menores, las ordenanzas municipales fijan la documentación de entrega a puntos limpios. Los trabajos con amianto se rigen por el RD 396/2006.

Presupuesto de una reforma integral

Una reforma integral mezcla partidas de derribo, estructura, instalaciones, envolvente y acabados, cada una con su normativa: residuos (RD 105/2008), instalaciones térmicas (RITE) y condiciones de los DB. Para comparar ofertas con el mismo alcance, hay una guía sobre qué partidas debe incluir el presupuesto de una reforma integral; desde el lado técnico, mida cada capítulo con un software de presupuestos de obra y haga el seguimiento con un software de gestión de obras.

Defina por escrito el estado previo (fotos, catas, inventario de peligrosos), el estudio de gestión de residuos y quién asume la dirección de obra. Si surgen defectos después de la obra, véanse los abogados de defectos de construcción.